不動産売却会社コンプリートガイド【福岡版】

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不動産を売却するまでの流れ

一戸建てやマンション、土地などの不動産売買について、その流れを紹介。査定や契約形態などを項目ごとに詳しく説明しています。

不動産売買の流れ:相談から査定まで

不動産売買の流れ:相談から査定まで一戸建てやマンションをはじめとする、不動産売却の事情や物件の状態は様々です。

住んでいた土地や家屋を売却して、新たに別の不動産物件に買い替える場合や、親族から相続した不動産を分割するために売却することもあります。

また、ローン支払い中の物件の場合は抵当権が設定されているため、手続きが複雑になります。手持ちの不動産の売却を検討する際には、先ずこれらの事情を専門家に相談して適切なアドバイスをもらうことが大切です。

価格査定

売却する不動産の価格査定には2通りの方法があります。

簡易査定

おおよその価値を知りたいときに行います。主に近隣での成約例や販売事例など、直近の過去データを元に机上の計算によって金額が求められます。

実際の物件の内部の状態や売却条件などは考慮しないで出される金額なので、あくまでも参考価格ということになります。

マンションなどでは参考になる売買事例が多いため、比較的正確な査定金額がでますが、戸建て住宅や土地では現地調査を伴わないため実売価格とは大きく異なることもあります。

訪問査定

物件を売り出すための適正価格は、訪問査定によって求められます。

不動産会社の担当者が現地を訪問し、物件の状態や条件を考慮して金額を決めるもので「この金額なら売れる」と業者が判断した金額が提示されることになります。

査定額は不動産屋が物件の売り出し価格の参考のために提示するものなので、必ずしも査定額でしか売れないわけではありません。通常は数社の不動産会社に査定を依頼して、比較によって売却を依頼する業者を選ぶという流れになります。

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査定から成約まで任せられる不動産売却業者BEST5

媒介契約の種類

査定額に納得して信頼できる不動産業者が決まると、媒介契約を結びます。

媒介契約は不動産売却の仲介を委託する契約で、これによって不動産業者は物件の売買活動を行うことができるようになります。この契約には、次の3種類があります。

専属専任媒介契約

媒介契約の種類1社のみに不動産売却の仲介を依頼して、他の不動産業者には重複して依頼することができない契約です。

契約期間は3ヵ月で、その間は売主が自分で購入希望者を見付けることもできません。不動産業者には売却活動の報告と指定流通機構(レインズ)への登録が義務づけられているため、早期に有利な条件で売却できる可能性が高まります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様に1社のみに不動産売却の仲介を依頼して、他の不動産業者には重複して依頼することができない契約です。

契約期間も同様に3ヵ月ですが、売主は自分で購入希望者を探すことができます。また不動産業者には売却活動の報告と指定流通機構(レインズ)への登録が義務づけられていますが、専属専任媒介契約と比較すると活動報告の頻度は低いのが一般的のようです。

一般媒介契約

複数の不動産会社に、重複して売却を依頼できる契約です。

売主が自分で購入希望者を探すこともできます。契約を結んだ不動産会社を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。

複数の不動産会社に依頼することで幅広く購入希望者を募ることができるメリットがある反面、不動産会社が義務を負わないため積極的な販売活動が行われにくいデメリットもあります。

売出しから成約までの流れ

売出しから成約までの流れ売却活動は、主に以下のような方法で行われるのが一般的です。

  • 不動産会社の自社サイトでの情報掲載
  • インターネット上の大手不動産情報ポータルサイトへの登録
  • 不動産情報誌・新聞広告などへの情報掲載
  • ポスティング広告の配布・店頭広告 など

専属専任や専任媒介の契約ではレインズ(指定流通機構)への登録やオープンハウスによる売り込みも行われます。

マンションなどでは外観からだけでは物件の状態が判断できないため、オープンハウスの開催が有利に働くことが多いようです。売却活動によって購入希望者が表われた場合は、売買条件をまとめるための交渉が行われます。

購入希望者との交渉

購入希望者からは価格支払い条件引渡しの時期などの条件が提示されます。

売主は条件を見て交渉を始めるかどうか判断します。交渉自体は不動産会社が代わって行うのが一般的です。双方の条件を調整して合意に至ると、売買契約が締結されます。

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